Il contratto di locazione commerciale è un accordo stipulato tra un locatore (proprietario o titolare del diritto di locazione) e un conduttore (affittuario) per l'affitto di un immobile utilizzato per scopi commerciali o professionali.
Questo tipo di contratto regola i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte durante il periodo di locazione.
Il contratto di locazione commerciale solitamente include i seguenti elementi:
1 - Identificazione delle parti: il contratto deve indicare i dati del locatore (proprietario) e del conduttore (affittuario), inclusi i loro recapiti.
2 - Descrizione dell'immobile: il contratto deve specificare l'indirizzo e le caratteristiche dell'immobile oggetto della locazione.
3 - Durata del contratto: viene stabilito il periodo di tempo per il quale il contratto è valido. Può trattarsi di un periodo di anni fissi o di un contratto a tempo indeterminato con clausola di recesso. In genere, la normativa delle locazioni immobili ad uso commerciale (art. 27 L. 392/1978) prevede una durata minima di 6 anni, con rinnovo automatico di altri 6 e una durata massima di 30 anni. La durata della locazione è elevata a 9 anni per gli immobili a destinazione alberghiera come pensioni, locande o alberghi.
4 - Canone di locazione: viene indicato l'importo del canone di locazione, ovvero l'affitto che il conduttore deve pagare al locatore. Viene stabilito anche il metodo di pagamento e le eventuali spese accessorie (ad esempio, le spese condominiali).
5 - Destinazione d'uso: il contratto deve specificare la destinazione d'uso dell'immobile, che deve essere di natura commerciale o professionale. Per le estetiste e gli acconciatori, fino ad alcuni anni fa era consentito svolgere l'attività solo in locali ad uso “artigianale”. Oggi, invece, è possibile esercitare queste attività anche in locali ad uso commerciale.
6 - Clausole accessorie: possono essere incluse clausole relative a opzioni di rinnovo del contratto, eventuali aumenti del canone di locazione nel tempo, eventuali spese di manutenzione o riparazione a carico del conduttore, ecc.
7 - Diritti e obblighi delle parti: il contratto deve definire i diritti e gli obblighi del locatore e del conduttore. Ad esempio, il locatore ha il dovere di consegnare l'immobile in buono stato e garantire il suo godimento pacifico, mentre il conduttore ha l'obbligo di pagare il canone di locazione e mantenere l'immobile in buone condizioni.
8 - Clausole di risoluzione anticipata: possono essere incluse clausole che prevedono le condizioni per la risoluzione anticipata del contratto da parte di una delle parti.
La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.
Il proprietario dell'immobile deve disporre, per l'immobile oggetto di locazione, dell’APE (attestato di prestazione energetica). Si tratta di un documento che contiene le caratteristiche energetiche di un edificio, una abitazione o un appartamento e va presentato ogniqualvolta si procede ad un atto di compravendita, donazione o locazione di un immobile. La presentazione è divenuta obbligatoria dalla Legge 90/2013. La sua redazione può essere richiesta ad un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) il quale attribuisce la classe energetica in base alle caratteristiche strutturali e alle opere murarie (compresi infissi) presenti nei locali. Più la classe è bassa, maggiore è il consumo energetico dell’immobile. Questa attestazione deve obbligatoriamente essere allegato al contratto di locazione, al momento della registrazione all’Agenzia delle Entrate.
Nel caso in cui il proprietario dell’immobile sia una persona fisica (quindi non un soggetto Iva), bisogna versare l’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate pari al 2% del canone annuale. Quindi, se le parti hanno stabilito un canone di 500 euro al mese, ossia 6000 euro all’anno, si pagherà una imposta di 120,00 euro (2% di 6000 euro). Si pagherà, inoltre, una imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 pagine del contratto (oppure ogni 100 righe) per ogni copia da depositare all’Agenzia delle Entrate (minimo 2 copie, generalmente) per un totale quindi di circa 32 euro.
L’imposta di registro (nel caso in esempio 120 euro) dovrà essere versata ogni anno per il rinnovo del contratto di locazione.
L’imposta di registro e l’imposta di bollo verranno suddivise tra le parti (paga uno e addebita la relativa quota all’altra parte).
Mensilmente (o con la periodicità stabilita dalle parti), il proprietario rilascerà ricevuta di pagamento al conduttore appena incassato il canone mensile. Questa ricevuta di pagamento sarà a sua volta assoggettata ad imposta di bollo di 2 euro se superiore a 77,47 euro.
Nel caso in cui il proprietario fosse una persona giuridica (soggetto ad Iva), l’imposta di registro da versare all’Agenzia delle Entrate in fase di registrazione e di rinnovi annuali sarebbe pari all’1% (invece che al 2% come sopra). Il proprietario non rilascerà ricevuta di pagamento, ma emetterà fattura e il canone di locazione sarà assoggettato ad Iva corrente (aliquota Iva che è in vigore al momento del pagamento).
Un fac-simile di contratto di locazione è possibile scaricarlo cliccando qui.
